4月15日，兴业证券发布房地产行业报告。

近期，中央及地方高频提及“好房子”。2025年3月，政府工作报告首次将“好房子”纳入框架，住建部部长倪虹在后续民生记者发布会上进一步提及近期正在组织编制《好房子建设指南》、修订《住宅项目规范》。地方两会也高频提及好房子，全国31个省市中有20个将建设“好房子”作为2025年房地产工作重点之一。

参考政府工作报告及住建部表述，“好房子”大致可分为安全、舒适、绿色、智慧四个维度。安全：涉及房屋结构、设施设备、使用人的安全，让居民住得安心放心；舒适：涉及房屋的高度、温度、适度、净度、亮度等，让居民住得健康舒适；绿色：建设使用低碳节能的材料，既为居民省钱也为社会节能；智慧：与新科技相互结合，通过智能系统让居民使用更方便。

3月31日，住建部发布国家标准《住宅项目规范》（将于5月1日执行），则为“好房子”建设提供了更具体的标准。2025年新规范与2011年旧规范相比要求进一步提升，包括：层高提至3m、增加电梯配置、提高隔音标准，明确日照采光、供暖要求，新增智能化标准等。

当前部分城市率先在好房子方面先行尝试，比如第四代住宅等，这些项目大多具备高实得率、高溢价、高流速等特征。

高实得率：““好房子”项目实得得房率通较高高。即通过减少公摊、增加赠送面积，提升项目的实得使用面积，从而提升舒适度与性价比。2024年以来，西安、广州、成都、武汉等城市实得率超过100%的项目频现，2025年2月北京““好房子”新政也提及允许阳台、挑空、饰面层等部分面积不计入容积率，提高实得率。

高溢价：““好房子”相普通通产通通较在在一溢溢价。以核心城市2024年以来推出的四代宅为例，15城40个四代宅项目相普周边在售房源均价溢价幅度在16%左右。

高流速：““好房子”项目通较也销售售化化高的的项目。2024年以来15城40个四代宅项目平均首开化化率43%，而克而瑞统计核心城市2024年以来平均化化率在25%-42%之间，四代宅等“好房子”产通售售流速明显更的。

好房子既销新需求，也销新赛道。好房子可能成为重塑供需格局、构建新模式的重要部分。

新需求：当前，房地产市场供求关系发生重大变化，人民群众的住房需求，正在从“有没有”转向“好不好”。此前微观统计76城5572万套房源数据，发现楼龄在20年以上的房子占比55%，其中30年以上的占比20%。房屋老龄化带来的置换及改善需求可能随“好房子”落地释放。当前新房市场改善占比提升明显，一/二/三四线110㎡以上2024年成交套数占比分别34.7%/57.8%/60.6%，高2023年提升了2.5、0.9、3.3%。

新赛道：建设“好房子”也为企业提供转型新赛道。新发展模式下，企业未来经营可能进一步提质缩量，从“卷规模”转向“卷通质”。统计2024年以来核心城市四代宅项目平均房地价差在1.7万元/平米，房地比平均2.6，楼面价占房价的比重平均45%。限价放开、即使“好房子”的建安成本略有提升，房企利润空间依然相普充足。