近日，新城控股(601155)公布2024年年报，公司营业收入为890亿元，同比下降25.3%；归母净利润为7.52亿元，同比上升2.1%。房地产开发销售业务的毛利率仅有11.7%，同比下降2.2个百分点，房地产毛利率近年来不断下降。

2025年，公司开工目标170万平，同比下滑38.5%。

销售规模收缩，商业运营板块护城河

2024年，新城控股实现销售面积538.8万平方米，同比下降44.4%；实现合同销售额401.7亿元，同比下降47.1%；销售均价7455元/平，同比下滑4.9%。

报告期内，公司经营活动产生现金流净额为15.1亿元，同比下降85.1%；而筹资活动产生现金流净额-90.9亿元，同比增长54.8%，主要系公司偿还债务支付的现金较上年大幅减少。全年实现411.3亿元的全口径资金回笼，全口径资金回笼率为102.4%，资金回笼即企业通过销售商品、提供服务等活动将前期投入的资金收回。

分区域看，江苏省是销售主力，全年销售达到131.26亿元，占总销售金额的32.68%，江苏、天津、山东三个区域贡献近半销售额。

土地储存方面，截至2024年末，公司待结转面积1251万平方米（包含合联营项目），尚有3144万平可租售土储，其中一、二线城市的土地储备仅占总储备的40%，三四线等城市土地储存则占有60%，三四线城市项目去化风险相对更高。

对比同行业的华润置地（01109），2024年末开发销售型土储4390万平，其中一二线占比71%，约56%土储货值由2022年及之后新获取项目构成。华润置地的一二线城市土地储存占比更高，并且还在加速拿地。

《财中社》发现，新城控股正加速向商业运营转型。主营业务方面，2024年公司商业运营总收入128.1亿元，同比增长13.1%。商业运营包含商铺、办公楼及购物中心的租金、管理费、停车场、多种经营及其他零星管理费收入；物业出租及管理毛利率70.2%，同比提升0.3pct。

2024年，公司商业零售额（不含车辆销售）905亿元，同比增长19%。但与此同时，新城控股2024年末合同负债553.1亿元，较上年末的1061亿元近乎腰斩。合同负债主要系公司的物业销售预收款。与往年主要为商品房、住宅房相比，新城控股将投资目标转到商业运营上面。

公司2024年新开业吾悦广场15座，新城控股已在全国范围内布局200座吾悦广场，已开业及管理输出的吾悦广场达173座，出租率为97.97%。

带有持续经营重大不确定性段落的审计报告

审计师在新城控股2024年报中指出，公司财务状况存在可能导致对新城控股公司持续经营能力产生重大疑虑的重大不确定性。截至2024年12月31日，新城控股流动负债1677.5亿元，较流动资产高出150.7亿元（2023年12月31日为177.9亿元），流动性缺口持续存在。

新城控股现金偿债能力较差，货币资金不足以覆盖有息负债。2024年末，公司流动负债中包括短期借款、一年内到期的非流动负债和其他流动负债中相关的有息负债共计119.9亿元（2023年为207.8亿元），公司货币资金余额为102.9亿元（2023年为189.7亿元），其中受限资金为37亿元（2023年为61.5亿元）。

在偿债压力背景下，新城控股的融资通道保持通畅。2024年，公司获得各大银行给予的集团授信总额度合计为849亿元，其中公司及子公司已使用授信252亿元；另外，公司新增以吾悦广场为抵押的经营性物业贷及其他融资约205亿元。